3.1 Visie Schil-West

A. Ambities

Op grond van de bij de behandeling van de kadernotitie opgestelde mogelijke scenario´s voor de ontwikkeling van Schil-West en het communicatieproces met belanghebbenden worden de volgende ambities voor Schil-West voorgesteld:

Samen met de historische binnenstad centrum van de regio

Naast het historische havengebied en het kernwinkelgebied behoort Schil-West mede tot het centrumgebied. De positie van de binnenstad van Dordrecht als regionaal centrum heeft daardoor meer mogelijkheden.

Diversiteit binnen Schil-West versterken

De grote diversiteit aan bouwstijlen, bebouwingstypologieën en functies maken het gebied uniek in de stad. Deze typerende diversiteit in deelgebieden willen we behouden en de sterke punten van ieder deelgebied verder doorontwikkelen.

Verbindingen verbeteren en differentiëren

De bestaande verbindingen door en in Schil-West blijven gehandhaafd. Er zullen verschuivingen optreden in de mate van belang van deze verbindingen. Het is de doelstelling het verkeerssysteem aan te passen naar een optimale balans tussen bereikbaarheid (voor het economisch functioneren) en de leefbaarheid door meer sturing te geven aan verkeersstromen.

Relatie met Schil-Oost benadrukken

Het westelijk en het oostelijk deel van de Schil kennen een verschillend karakter, maar hebben van oudsher wel een sterke relatie en samenhang. Het is de ambitie om de Schil meer als geheel te gaan bekijken en te versterken o.a. door ingrepen in de openbare ruimte.

B. Hoofdfactoren ontwikkelingsmogelijkheden binnen deze ambities

De ontwikkelingsmogelijkheden van Schil-West worden overwegend door 3 factoren bepaald.

• In verband met het groepsrisico zijn de mogelijkheden binnen de 200 m zone vanaf het spoor beperkt. Nieuwe verblijfsfuncties als wonen en werken zijn daardoor overwegend in de zone tot aan de Singel niet mogelijk.

• Het historische karakter van Schil qua structuur en bebouwing verlangt bescherming onder meer door de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Mogelijkheden tot wijzigingen zijn daardoor beperkt en in de deelgebieden juist vooral gericht op versterking van de bestaande historische, karakteristieke structuur.

• In lijn met de landelijke trend op de kantorenmarkt kent dit gebied, waar anno 2011 ca. 1/3 van de regionale kantorenvoorraad ligt, een omvangrijke kantorenleegstand van rond de 20%; oftewel zo’n 30.000 m2 op een totaal van om en nabij 150.000 m2. Deze situatie biedt echter ook mogelijkheden, om door transformatie en/of sloop-nieuwbouw nieuwe, stedelijke functies in het gebied te realiseren of toevoegingen in ontbrekende elementen van de woningvoorraad als luxe ouderenwoningen nabij de binnenstad.

Uit de kantorenmarktanalyse is echter wel gebleken, dat de kantoren in Schil-West qua locatie een redelijk gunstige positie hebben (o.a. bereikbaarheid, ontsluiting, parkeren, nabijheid binnenstad). Dit wordt nog een keer bevestigd in het recente STEC-rapport van februari 2011. Daarin wordt geconstateerd, dat er in geheel Zuid-Holland sprake is van 14% leegstand, ver boven de frictieleegstand van 5-6%. Omdat er bovendien sprake is van een aanzienlijk omvangrijker planaanbod dan vraag naar kantoorruimte zal deze leegstand naar verwachting ook niet substantieel meer afnemen. Als meest interessante kantorenmilieus worden daarentegen wel naast de toplocaties de centrumlocaties genoemd. Minder toekomstpotentie hebben snelweglocaties, bedrijventerreinen en regionale OV-knooppunten.

In de Visie wordt daarom voorgesteld weliswaar ruimte te bieden voor transformatie van kantoren, maar deze wel beperkt te houden binnen een bandbreedte van 20 tot 40.000 m2. Bovendien is het raadzaam de ontwikkeling te blijven monitoren mede in het Regionaal Economisch Overleg Zuid-Holland-Zuid.

C. Programma

Programmatisch zijn de volgende mogelijkheden in de visie opgenomen:

* Transformatiemogelijkheden van de kantoorfunctie binnen een bandbreedte van 20 tot 40.000 m2 naar overwegend stedelijke functies of wonen.

* Ter versterking van de regionale centrumfunctie en in aansluiting op de binnenstad grootschalige detailhandelsvestigingen van minimaal 1.000 m2 tot een maximum van 10.000 m2.

* Een 100-tal woningen, waarvan de omvang overigens mede is gerelateerd aan (beperking van de) ruimte elders, zoals Maasterras.

* Stedelijke voorzieningen als een hotel, vergader- en congresfaciliteiten en uitbreiding met een hogeschool.

* Maatschappelijke voorzieningen passen ook in de Schil, waarbij extra overlast ten opzichte van de woonfunctie moet worden voorkomen.

D. Deelgebieden

In de visie zijn deelgebieden benoemd met daarvoor de belangrijkste doelstellingen en uitgangspunten passend binnen de ambitie om de verschillende gezichten van Schil-West te versterken.

Deelgebied 1 – Boulevard:

verbinding en relatie met de binnenstad met meer ruimte voor nieuwe stedelijke voorzieningen en functies in de zone rondom de aanwezige parkeergarages.

Deelgebied 2 - Entree spoorbrug:

een aantrekkelijk entree van de binnenstad o.a. door de samenhang te versterken tussen beide zijden van de spoorlijn in combinatie met de ontwikkelingen op het Maasterras.

Deelgebied 3 – Middengebied Singel:

blijft voornamelijk wonen met maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige mogelijkheden tot werken en detailhandel. Benutten van mogelijkheden om bestaande verstoringen in functionele en ruimtelijke, stedenbouwkundige zin te verbeteren. Spuiweg en Singel als kleinschalige woon-, werk- en winkelstraat behorende bij een centrumstedelijk leefmilieu.

Deelgebied 4 – Burgemeester de Raadtsingel:

blijft een gemengde straat met deels een historisch, maar ook een modern karakter.

Deelgebied 5 – De Rode Loper:

de belangrijkste verbinding tussen station en binnenstad. Wordt verder ontwikkeld als aanloopstraat naar de binnenstad, zowel qua functies als qua inrichting met als ambitie een hoogwaardige uitstraling op de plint.

Deelgebied 6 - Middengebied Blekersdijk:

een karakteristiek woongebied met de Ferdinand Bolsingel als belangrijke verkeersader.

Deelgebied 7 - Schil-Oost:

een gemengd stedelijk leefmilieu waar in tegenstelling tot Schil-West de historische elementen en structuren beter bewaard zijn gebleven. Overwegend zal voor Schil-Oost het vastgestelde bestemmingsplan uit 2007 worden overgenomen met een aantal aandachtspunten. Het gaat hierbij onder andere om:

• Hotel Vrieseplein

• Binnengebied Blekersdijk

• Uitbreiding Kunstmin

• Parkeergarage Kromhout

• Bedrijvengebied Van Neurenburgpad

• Bavickschool/Johan de Witt (IHP)

• Brandweer Oranjepark

• Leger des Heils Kromhout

• Grote Rivieren Kromhout

• Jeugdzorg Kromhout

3.2 Stedenbouwkundige benadering

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is de vraag gesteld in hoeverre de huidige situatie in de 19e-eeuwse Schil perspectieven biedt om in het gebied ook in de toekomst een goede leefbare situatie te behouden. Hierbij dient gedacht te worden aan de woningvoorraad, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht, de wegenstructuur, het aanwezige groen en voorzieningen als winkels, bedrijven, dienstverlening en maatschappelijke functies. De conclusie is dat het huidige stadsdeel voldoende potentie bezit om in de toekomst een aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied te worden. Daarnaast heeft de 19e eeuwse Schil de potentie om een bijdrage te leveren aan de vitaliteit van de binnenstad.

Het in essentie handhaven en waar mogelijk versterken van de stedenbouwkundige structuur en ruimtelijke inrichting, alsmede het beschermen van de bijzondere stedenbouwkundige, cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten, is uitgangspunt. Voor het gebied dat is aangewezen als potentieel beschermd stadsgezicht (zie kaart Rijksdienst) geldt dat de bestaande bebouwing zo veel mogelijk in de huidige vorm vastgelegd dient te worden in het bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat bouwgrenzen/bouwvlakken en hoogtematen overwegend zijn geënt op de huidige situatie. Naast de hoofdbebouwing dient onderscheid te worden gemaakt in voor- en achterkantsituaties, waarbij mogelijkheden van aanbouwen en bijgebouwen in hoofdzaak op die achtererven kan plaatsvinden.

Het westelijk deel van de Schil (ten westen van de Blekersdijk) kent ruimtelijke kwaliteiten, die in de rest van de stad niet aanwezig zijn. De goede bereikbaarheid, parkeergelegenheid en schaal van de bebouwing aan de randen van Schil-West zijn ideaal voor stedelijke functies, die de vitaliteit van de binnenstad kunnen versterken. Een zwak punt van het stadsdeel is, dat de noordrand, door de monofunctionele kantoorgebouwen, vooral na kantoortijd weinig verblijfskwaliteit kent. Uitdaging voor de gemeente is om samen met eigenaren en ontwikkelaars aan de noordrand van Schil-West stedelijke functies te realiseren, waardoor de vitaliteit van het binnenstad zal worden vergroot en tegelijkertijd de verblijfskwaliteit in Schil-West wordt verhoogd.

Verruimen ruimtelijke condities aan de randen

Voorgesteld wordt om de aanwezige ruimtelijke condities voor stedelijke functies opnieuw onder de aandacht te brengen. Bepaald dient te worden of de ruimtelijke condities aan de randen kunnen worden verruimd. Voorwaarde is in ieder geval dat verruiming aan de randen gepaard gaat met respect voor het stedelijk weefsel in de kern van Schil-West. De locaties aan de zuidrand van Schil-West komen vanwege de geldende veiligheidscontouren van het spoor op dit moment niet in aanmerking voor herontwikkeling, als daarbij het veiligheidsrisico toeneemt.

Aan de buitenzijde van Schil-West liggen brede boulevards (de Spuiboulevard en de Burgemeester de Raadtsingel), die worden geflankeerd door grootschalige bebouwing. In de kern van het gebied is kleinschalige bebouwing aanwezig, waarbij de hogere herenhuizen langs de Singel zijn gesitueerd. Deze heldere opbouw in bouwhoogte wordt geillustreerd in onderstaande dwarsdoorsnede.

Bij transformatie of sloop/nieuwbouw-plannen gelden de aangegeven bouwhoogtes als randvoorwaardelijk. Op enkele plekken in de noordelijke randzone is een hoogteaccent denkbaar, conform de Structuurvisie Dordrecht 2020. In de Structuurvisie is voor de 19e-eeuwse Schil aangegeven dat medium hoogbouw (25-50 m) is toegestaan, mits een aantal aandachtspunten in acht wordt genomen. Het respecteren van het historisch silhouet en waardevolle zichtlijnen op karakteristieke orientatiepunten heeft een hoge prioriteit, waarbij het zicht op de Grote Kerk topprioriteit heeft. Deze prioriteit sluit omvangrijke bebouwing in een aantal zichtzones uit.

De te bewaken zichtlijnen op de Grote Kerk:

- Viottakade/Erasmuslaan

- Krispijnse weg

- Nassauweg

- Achterhakkers

Zichtbaarheid en herkenbaarheid van andere belangrijke hoogteaccenten van de binnenstad zoals het torentje van het stadhuis, de kerktoren van Bibelot en de woontoren aan het Statenplein zijn ook essentieel voor de leesbaarheid van de stad. Hetzelfde geldt voor de belangrijkste orientatiepunten in de Schil, zoals de spoorbrug, de molen Kyck over den Dyck en de gereformeerde Kerk. De zichtlijnen op deze markante gebouwde objecten moeten worden gerespecteerd.

Behoud en reparatie van het stadsweefsel

De beoogde aanwijzing van een groot gedeelte van de 19e eeuwse Schil tot beschermd stadsgezicht geeft aan dat er veel waardering is voor dit deel van de stad. Om te komen tot een acceptabele invulling van nieuwbouwlocaties binnen het beschermd stadsgezicht worden door de gemeente vooraf (stedenbouwkundige) randvoorwaarden geformuleerd. Dit om inzicht te geven aan opdrachtgever en ontwerper over wat van belang is op de betreffende locatie. Behoud van de kenmerken van het 19de eeuwse stadsweefsel, zoals omschreven in hoofdstuk 2, staat daarbij centraal.

In het westelijk deel van de Schil (het gedeelte dat geen beschermde status krijgt) zijn op sommige plekken harde confrontaties tussen de autonome, grootschalige panden uit het Saneringsplan en het 19e-eeuwse stadsweefsel ontstaan. Voorgesteld wordt om (wanneer de mogelijkheid tot herontwikkeling zich voordoet) stadsreparatie in te zetten op de plekken, waar deze confrontatie zich voordoet. Stadsreparatie wil zeggen herstellen op basis van de kenmerken van het 19de eeuwse stadsweefsel (kleinschaligheid, bouwen in de rooilijn, verticale geleding, verticaal gerichte ramen en kleur- en materiaalgebruik passend bij de omgeving).

Openbare ruimte

Met betrekking tot de openbare ruimte in de 19e eeuwse schil worden de volgende ambities nagestreefd:

Verweven met de stad

De noord-zuidstraten (radialen) in de 19e-eeuwse schil zijn vaak onderdeel van lange lijnen in de stad, waardoor het stadsdeel goed verweven is met de rest van de stad. De schil heeft een belangrijke doorvoerfunctie voor het verkeer naar het centrum. Voor de openbare ruimte in de schil betekent dit dat het faciliteren van de diverse gebruikers een eerste prioriteit is.

De aanwezigheid van het spoor op maaiveld en op dijkniveau ten zuiden van Schil-West zorgt voor een barrièrewerking in het stelsel van de openbare ruimte. In het verlengde van de Dokweg, de Krispijnseweg en de Dubbeldamseweg zijn doorgangen onder het spoor aanwezig. Met betrekking tot de sociale veiligheid is het belangrijk dat hier aandacht blijft bestaan voor voldoende maat, verlichting en (camera)toezicht. Een vanzelfsprekende ongelijkvloerse kruising met het spoor tussen Stationsweg en Weizigtpark ontbreekt op dit moment. Voor het fietssnetwerk is het aanbrengen van deze koppeling essentieel, omdat zo een directe verbinding ontstaat tussen binnenstad en Gezondheidpark/Leerpark.

Creëren van meer samenhang met de binnenstad

Het beoogde kwaliteitsniveau van de historische binnenstad is in de KOR-handboeken omschreven als Hoogwaardig. Het kwaliteitsniveau van de 19e-eeuwse Schil is omschreven als Standaard. Het contrast tussen deze kwaliteitsniveau’s is te groot.

De Structuurvisie Dordrecht 2020 geeft aan dat de 19e-eeuwse Schil in de toekomst samen met de historische binnenstad het centrum van Dordrecht en de regio moet gaan vormen. Dit impliceert dat tussen beide stadsdelen ook in de openbare ruimte meer samenhang moet worden gecreëerd. De aanloopstraten (Spuiweg, Johan de Wittstraat/Stationsweg, Vrieseweg en Sint Jorisweg) vormen de routes voor veel mensen op weg naar de binnenstad. Het representatief inrichten van deze straten heeft eerste prioriteit, omdat dit het grootste effect zal hebben op de uitstraling van het stadsdeel.

Representatief inrichten wil zeggen dat het gebruik van gebakken materialen in de trottoirs meer gemeengoed wordt.

De route Stationsweg/Johan de Wittstraat wordt in de Structuurvisie aangeduid als ‘de rode loper’. Hiermee wordt de ambitie uitgesproken om de openbare ruimte tussen station en binnenstad aantrekkelijker vorm te geven en de routes voor voetganger en fietser te versterken. In september 2011 wordt begonnen met de aanleg van een deel van deze ‘rode loper’.

Versterken interne samenhang

De Singel vormt de stedenbouwkundige hoofdstructuur, die de Schil intern bindt. Zowel in Schil-West als in Schil-Oost is aan beide zijden van de straat 19e-eeuwse bebouwing aanwezig. De Singel kent echter geen éénduidige inrichting. Profielbreedte, boombeplanting, materialisering en verkeersfunctie wisselen steeds. Een veel gehoorde klacht is dat de inrichting van de Singel hard over komt.

Eenduidige profilering en materialisering zijn gewenst om de samenhang tussen Schil-Oost en Schil-West te versterken. De beslissing of wordt overgegaan tot een herinrichting van de Singel is mede afhankelijk van het na te streven snelheidsregime. Wanneer een aanpassing van het regime gepaard gaat met een versmalling van de rijwegen, zal er ruimte ontstaan voor bomenrijen aan weerszijden van de straat. De Singel zal daardoor een meer landschappelijke uitstraling kunnen krijgen, die aansluit bij de diverse groene plekken en parken in de Schil.

Versterken groene identiteit

In de Schil is in vergelijking met de binnenstad veel groen aanwezig. In Schil-Oost ligt het Park Merwestein, dat een groot deel van het stadsdeel een landschappelijk karakter geeft. Het zicht op de bomen van het Weizigtpark geeft eveneens extra kwaliteit. Daarnaast zijn er in Schil-West een aantal waardevolle groene plekken aanwezig, zoals het Beverwijcksplein, de Rozenhof, de Willem Dreeshof en het plantsoen langs de Hoogt. De randen langs Schil-West hebben een groen karakter door de aanwezigheid van de landschappelijk ingerichte oever van de Spuihaven en de met bomen ingeplante spoordijk. De groene middenberm met bomen rondom Schil-West draagt ook bij aan de kwaliteit van de randen. In de openbare ruimte zijn waardevolle boomstructuren en solitaire bomen aanwezig. Vooral daar waar bestaande bomen een aanzienlijke omvang hebben bereikt, zijn sfeervolle en kwalitatieve plekken en straten ontstaan.

De relatief grote hoeveelheid groen in de Schil geeft mede identiteit aan het stadsdeel. De aanwezige groene structuren en plekken dienen in de toekomst te worden gehandhaafd en waar mogelijk te worden versterkt. Dit betekent ook dat er meer gebruik gemaakt gaat worden van kwalitatief hoogwaardige beplanting, zoals Taxus of Carpinus als haag of vakbeplanting. Ook met het type boombeplanting zal nadrukkelijk rekening gehouden worden met de geschetse sfeer- en kwaliteitsbeleving. Behoud van bomen is in principe uitgangspunt.

3.3 Ontwikkellocaties

In de Schil is sprake van de volgende (mogelijke) ontwikkelingen:

• Voormalig Postkantoor

• Gebouw ANWB e.a.

• Voormalig gebouw Zuiveringsschap

• Hotel Vrieseplein

• Binnengebied Blekersdijk

• Uitbreiding Kunstmin

• Parkeergarage Kromhout

• Bedrijvengebied Van Neurenburgpad

• Bavickschool/Johan de Witt (IHP)

• Brandweer Oranjepark

• Leger des Heils Kromhout

• Grote Rivieren Kromhout

• Jeugdzorg Kromhout

Onderstaand worden deze ontwikkelingen beschreven vanuit de stedenbouwkundige benadering.

In situaties waar sprake is van concrete planvorming en daarover gemaakte afspraken (zoals gesloten overeenkomsten over kostenverhaal en planschadeafwenteling) zijn de ontwikkelingen in dit bestemmingsplan voorzien van een bouwtitel. In ander gevallen is de ontwikkeling veelal gekoppeld aan een wijzigingsbevoegdheid: zodra de planvorming concreet wordt en overeenkomsten zijn gesloten over kostenverhaal en planschadeafwenteling kunnen burgemeester en wethouders besluiten het bestemmingsplan te wijzigen om de ontwikkeling mogelijk te maken. Er moet dan wel worden voldaan aan de opgenomen "wijzigingsregels" en voor belanghebbenden is er de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.

Onderstaand is per ontwikkeling aangegeven op welke wijze regeling in het bestemmingsplan plaatsvindt.

Voormalig Postkantoor

Er is een plan ontwikkeld dat voorziet in een transformatie van het voormalig postkantoor. Het bestaande gebouw wordt verbouwd en in de nieuwe situatie gebruikt voor detailhandel, horeca, kantoor en wonen. Ten behoeve van het wonen wordt bouwvolume toegevoegd, zowel in de hoogte, als in de vorm van stadswoningen aan de Koningin Wilhelminastraat. Voorts worden parkeerplaatsen gerealiseerd op het binnenterrein.

Het planvoorstel om 2 bouwlagen met appartementen op het bestaande gebouw toe te voegen past binnen de stedelijke context. Zowel aan de Johan de Wittstraat als aan de Cornelis de Wittstraat is de nieuwe bouwhoogte in relatie tot de omgeving stedenbouwkundig gezien acceptabel. De architectonische uitwerking van de nieuwbouw aan de Koningin Wilhelminastraat, waar beneden-bovenwoningen worden gerealiseerd, sluit goed aan bij het karakter van de straat. De verticale geleding, die ontstaat door de puntgevel en de verticaal gerichte erker en ramen, zorgt ervoor dat dit onderdeel van het bouwplan zich goed voegt in de omgeving.

De gemeente heeft zich in de Structuurvisie Dordrecht 2020 en de visie Schil-west tot doel gesteld de route tussen station en binnenstad aantrekkelijker vorm te geven. Het plan voor post120 sluit in hoofdlijnen goed aan bij een aantal uitgangspunten voor deze ‘rode loper’. Het plan zet in op een gemengde, levendige plint met retail en horeca. De entree’s naar de lobby’s zijn gesitueerd aan de Johan de Wittstraat, hetgeen de levendigheid ten goede zal komen. Het uitstekende laad- en losplateau van het voormalige postkantoor verdwijnt, zodat meer loopruimte voor voetgangers ontstaat.

In het bestemmingsplan zijn de volgende bouwhoogten opgenomen;

Johan de Wittstraat 32 m

Cornelis de Wittstraat 19 en 20 m

Koningin Wihelminastraat 15 m

In dit bestemmingsplan is de uitvoering van deze ontwikkeling mogelijk gemaakt via een bouwtitel.

kaartje impressie nieuwe situatie

Gebouw ANWB e.a.

In de Visie Schil-West worden een aantal locaties aan de Spuiboulevard waar nu (leegstaande) kantoorgebouwen staan, gezien als potentiele locaties voor stedelijke functies, die veel publiek aantrekken. Door dit soort functies aan de Spuiboulevard te situeren, zal ook de levendigheid van de binnenstad worden vergroot. De ANWB-locatie op de hoek Spuiboulevard-Johan de Wittstraat wordt gezien als één van deze locaties. Het is aannemelijk dat het bouwvolume, dat in het vorige bestemmingsplan wordt toegestaan op de plek van de ANWB-locatie voor de realisering van een stedelijke functie te beperkt is. In relatie tot de overige bebouwing langs de Spuiboulevard is het huidige kantoorgebouw bescheiden in zijn omvang. Een verruiming van het bouwvolume (hoogte en breedte) is mogelijk, mits voldaan wordt aan de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden.

In principe dient er te worden gebouwd in de voorgevelrooilijn, de structuurbepalende lijn, van de bebouwing aan de Spuiboulevard. Eén van de kenmerken van de bebouwing langs de Spuiboulevard, de arcade, zal in het nieuwe gebouw moeten terugkomen. Dit houdt in dat de begane grond terugligt (2,5-3,0 m) ten opzichte van de voorgevelrooilijn van de bovengelegen verdiepingen. Hiermee wordt een menselijke maat geïntroduceerd en ontstaat een droogloop. Deze architectonische verbijzondering moet voldoende hoogte krijgen (min. 4,0 m) en moet goed aansluiten bij de hoogte van de arcade van de belendende bebouwing. Doordat de gevel van de nieuwbouw ter plaatse van de Johan de Wittstraat terug ligt, blijft de entree van het ING gebouw in het zicht en kunnen de bomen in het trottoir gehandhaafd blijven.

Het is mogelijk om aan de zijde van de Beverwijcksplaats meer ruimte te bebouwen dan het grondvlak van het huidige kantoorgebouw. De maximale bouwdiepte bedraagt 23 meter. Voorwaarde is dat de Beverwijcksplaats gebruikt kan blijven worden voor parkeren en expeditie. In het huidige kantoorgebouw is op de begane grond een openbare doorgang vanaf de Spuiboulevard naar de parkeerplaatsen aan de Beverwijckplaats aanwezig. Het is niet wenselijk deze doorgang in de nieuwe situatie te laten terugkomen.

De maximale bouwhoogte bedraagt, in relatie tot de belendende panden, 25 meter. De minimale bouwhoogte bedraagt 20 meter. De begane grond heeft een verdiepingshoogte van tenminste 4,0 meter. Differentiatie in bouwhoogte is gewenst. In verband met een goede aansluiting op de woningen aan de Matthijs Balenstraat heeft het de voorkeur om de bouwhoogte aan de Beverwijcksplaatszijde niet te maximaliseren.

In functionele zin kan worden gedacht aan functies die een meerwaarde opleveren voor de stad. Vanuit die optiek zijn kantoren uitgesloten (deze functie is reeds volop aanwezig).

Aangezien er geen sprake is van concrete planvorming is de ontwikkeling gekoppeld aan een planwijziging.

kaartje gebied wijzigingsbevoegdheid gebouw ANWB e.a.

Voormalig gebouw Zuiveringsschap

Gebouwd door en voor het Zuiveringsschap en later overgegaan in het waterschap is het (kantoor)gebouw na de verhuizing van het waterschap naar Ridderkerk leeg komen te staan. Er is een andere eigenaar gekomen en inmiddels wordt het gebouw weer gebruikt voor kantoordoeleinden.

Met de nieuwe eigenaar heeft overleg plaatsgevonden over de mogelijkheden van toevoeging van bebouwing aan de achterzijde, i.c. het huidige parkeerterrein. Het geldende -uit 1999 daterende bestemmingsplan- maakt daar reeds bebouwing mogelijk.

Het schetsplan dat de eigenaar/ontwikkelaar aan de gemeente heeft voorgelegd ging uit van een hoteltoren (+/- 65 m. hoog).

Voor het beantwoorden van de vraagstelling is gebruik gemaakt van het gestelde in de structuurvisie.

In de structuurvisie Dordrecht 2020 is de visie met betrekking tot hoogbouw opgenomen. De kavel van het voormalige gebouw van het Zuiveringsschap maakt onderdeel uit van het gebied de Schil. De hoogbouwvisie zegt hierover het volgende:

De Schil is de halve ring rond de historische binnenstad en vormt in feite de zuidelijke omarming van het drie(vier)rivierenpunt. Medium hoogbouw is hier toegestaan.

Deze passage uit de structuurvisie wil niet zeggen dat op iedere plek in de schil bebouwing tot 50 meter hoog is toegestaan. Integendeel, slechts enkele plekken aan de randen van de Schil zijn geschikt voor zo’n hoogteaccent.

De rotonde Spuiboulevard vormt een van de meest dynamische plekken van de stad. Veel auto’s bussen, fietsers en voetgangers maken er gebruik van op weg van of naar de binnenstad. Deze stedelijke dynamiek is niet terug te zien in de bebouwing grenzend aan de rotonde door de beperkte bouwhoogte en weinig sprekende architectuur. Een toe te voegen hoogteaccent achter het huidige waterschapsgebouw zal een sterke visuele beëindiging van de Spuiboulevard gaan vormen en markeert de rotonde als belangrijke entree naar de binnenstad. Er kan een nieuw beeldbepalend gebouw voor Dordrecht ontstaan.

Het hoogteaccent staat, vanaf de Spuiboulevard en de Johan de Wittstraat gezien, in de tweede lijn achter het huidige gebouw (van voormalig Zuiveringsschap) of is iets over het gebouw heen gebouwd. Het huidige gebouw blijft als volume duidelijk herkenbaar. Het nieuw te bouwen gebouw heeft een bouwhoogte van maximaal 40 m. Wanneer een hoogteaccent wordt toegevoegd, dient het gebouw een slank bouwvolume te zijn. Hiermee ontstaat een duidelijk contrast met het bestaande gebouw en de slagschaduw op de openbare ruimte langs de Spuihaven wordt zoveel mogelijk beperkt. Een hoogteaccent krijgt, vanaf de Spuiboulevard en de Vriesebrug gezien, een zeer prominente positie. Dit betekent dat de toevoeging een alzijdige orientatie dient te krijgen, dat wil zeggen: 4 representatieve gevels. Een harde confrontatie tussen de kleinschalige bebouwing aan de Cornelis de Wittstraat en het nieuwe hoogteaccent moet voorkomen worden. Daarom dient ook een bouwvolume te worden toegevoegd dat aansluit bij de schaal van Schil-Oost. Dit basement moet zich voegen in de bestaande rooilijn van de Cornelis de Wittstraat en aansluiten op de hoogte van de aangrenzende gebouwen (15 meter).

Uiteraard zal door middel van een bezonningsanalyse en windonderzoek moeten worden

aangetoond dat de negatieve gevolgen van de nieuwbouw voor woonomgeving niet onevenredig zijn.

Functioneel kan worden uitgegaan van verschillende functies, zoals wonen, woonzorgcomplex, hotel. Een kantoorontwikkeling is gezien de hoeveelheid leegstaande kantoren niet aan de orde.

Aangezien er ook hier geen sprake is van concrete planvorming is de ontwikkeling gekoppeld aan een planwijziging.

kaartje gebied wijzigingsbevoegdheid voormalig gebouw Zuiveringsschap

Hotel Vrieseplein

Er is een bouwplan ontwikkeld voor de bouw van een hotelaccomodatie met een restaurantgedeelte. Gebleken is dat voor een hotelontwikkeling op deze plek, het noodzakelijk is een groter bouwvolume toe te staan dan het huidig bestemmingsplan mogelijk maakt. Uitgangspunt is de komst van een 3-sterrenhotel. Voor de ontwikkeling van een hotel op deze locatie heeft de gemeente de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden afgegeven:

Het Vrieseplein aan de Spuihaven is stedenbouwkundig gezien een belangrijk poortpunt voor de binnenstad. De statige noordoostelijke pleinwand en de meer ingetogen zuidwestelijke pleinwand vormen een waardevolle architectonische twee-eenheid. De nieuwbouw maakt in eerste instantie onderdeel uit van de straatwand van het Kromhout en vormt daarnaast de derde pleinwand van het Vrieseplein. Bij de architectonische uitwerking van de nieuwbouw dient aansluiting te worden gezocht bij de kenmerken van de oorspronkelijke bebouwing langs het Kromhout en die van het Vrieseplein.

Er dient gebouwd te worden in de voorgevelrooilijn, de structuurbepalende lijn. De bebouwing dient direct tegen de belendende panden te worden gebouwd, rekeninghoudend met eventuele monumentale onderdelen van deze panden, zoals geprofileerde kroonlijsten en dergelijke. Aan de zijde van het binnenterrein geldt dat de nieuwbouw niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in de naaste omgeving. In verband met de bereikbaarheid van het binnenterrein vanaf de Cornelis de Wittstraat dient er rekening gehouden te worden met een doorgang met voldoende hoogte en breedte.

De maximale bouwhoogte bedraagt 13 meter. De minimale bouwhoogte bedraagt 10 meter. Het is wenselijk de begane grond een verdiepingshoogte te geven van minimaal 4 meter. Ook is het wenselijk de bovenste bouwlaag te verbijzonderen. Het variëren in bouwhoogte kan bijdragen aan de gewenste verticale geleding van het bouwvolume.

Het karakteristieke pand Cornelis de Wittstraat 14-16 en de monumentale hal met bijbehorende garageboxen (Cornelis de Wittstraat 12) op het binnenterrein zijn in eigendom van de gemeente. Deze panden zijn recentelijk aangewezen als gemeentelijk monument. Het betrekken van deze panden bij de hotelontwikkeling behoort tot de mogelijkheden.

De voorkeur gaat op deze locatie uit naar een hotelfunctie. Een 3-sterrenhotel op deze plek aan de rand van de binnenstad vormt een welkome aanvulling op de (beperkte) hotelfaciliteiten in de stad. Wenselijk is deze hotelfunctie te combineren met ondersteunende functies in de plint, zoals een restaurant. In verband met de parkeerdruk wordt een vergaderfunctie op deze plek afgeraden.

Aangezien er geen sprake is van concrete planvorming is de ontwikkeling gekoppeld aan een planwijziging.

In het bestemmingsplan kan overeenkomstig het geldende bestemmingsplan de bebouwing aan de pleinwand van het Vrieseplein worden opgenomen, evenals een gedeelte van het parkeerdek.

Binnengebied Blekersdijk

In het geldende bestemmingsplan is voor dit gebied een bestemming opgenomen die de bouw van een parkeerdek mogelijk maakt. Dit kan deels worden gehandhaafd, waarbij aan de zijde van de nieuw gebouwde school een deel van de gronden kan worden bestemd voor 'maatschappelijk', zodat voorziene onderdelen als een spelzaal en een kinderdagverblijf kunnen worden gebouwd.

kaartje impressie nieuwe situatie

Uitbreiding Kunstmin

Ruimtelijk liggen er mogelijkheden voor een uitbreiding van de schouwburg. Aan de zijde van het Matena’s pad (noord-oostzijde) kan gedacht worden aan een uitbreiding in de rooilijn met kantoorruimte/woningen. Hiermee wordt aangesloten bij de bebouwingsstructuur van de straat. Door ook functies aan deze zijde neer te leggen ontstaat een betere aansluiting op de omgeving (activiteiten richting de omliggende woningen, verbetering sociale veiligheid).

De eerste architectonische verkenningen van een nieuwe toneeltoren tonen een hoogte van ca. 23,5 meter. Het beperkt vergroten van de toneeltoren in hoogte is stedenbouwkundig acceptabel gezien de beperkte invloed op de omgeving. Door de grote afstand tot de Sint Jorisweg en de Singel en de aanwezigheid van grote bomen ontstaan er geen hinderlijke confrontaties met omliggende bebouwing en/of doorbrekingen in zichtlijnen. Privacyaspecten zijn door de gesloten wanden niet aan de orde en de effecten op de bezonning voor omliggende woningen is beperkt.

Belangrijk bij de verbouw/uitbreiding zijn de karakteristieken van de bestaande bebouwing en de uitstraling richting Matena’s pad. (diversiteit in de bouwmassa, set-back posities van de hogere bouwdelen e.d.). Door een grotere hoogte zal de toneeltoren nog dominanter in het straatbeeld van het Matena’s pad aanwezig zijn. Architectonisch zal deze op een goede wijze moeten worden vormgegeven. Vooral omdat de nok slechts 1,5 meter moet worden verhoogd, maar de goot met ca. 6,5 meter. Onderzocht moet worden welke architectonische middelen kunnen worden ingezet om deze hoogte te verkleinen.

Aanbevolen wordt om de herinrichting van de openbare ruimte rondom de schouwburg te betrekken bij de verbouw en uitbreiding van de schouwburg zodat een landschappelijke eenheid ontstaat. De sterke tweedeling asfalt-groen zou moeten worden opgeheven. Om dit te kunnen bereiken zouden bij voorkeur een aantal parkeerplaatsen moeten komen te vervallen.

De verblijfsfunctie van het gebied kan met een nieuwe inrichting sterk worden vergroot. Het handhaven van de monumentale bomen is uitgangspunt. Los van een eventuele herinrichting zal een oplossing moeten worden geboden voor het laad/losverkeer (handhaven op de huidige locatie echter door middel van gebruik van andere materialen ingepast in een landschappelijke setting), parkeerplaatsen en het fietsparkeren.

Ruimtelijk heeft het de voorkeur om het Filmhuis te slopen zodat de tuin als geheel om de schouwburg komt te liggen.

Een uitbreiding met kantoorruimte aan de zijde van het Matena’s pad past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het vergroten van de toneeltoren hoger dan 22.00 meter past eveneens niet in het geldende bestemmingsplan.

De verhoging van de toneeltoren en de verhoudingsgewijs geringe uitbreiding van het bouwvlak kunnen worden opgenomen met een afwijkingsmogelijkheid.

Parkeergarage Kromhout

De gemeenteraad heeft in juli 2009 ingestemd met de realisatie van een openbare parkeergarage aan het Kromhout. De hiervoor beoogde van Dammelocatie grenst aan de westzijde aan de Spuihaven en aan de oostzijde aan het Kromhout. De noordelijke begrenzing wordt gevormd door het kavel van Kromhout 41. Het rijksmonument aan de Sint Jorisbrug is gesitueerd ten zuiden van de locatie. In het collegeprogramma 2010-2014 is vastgelegd dat in de parkeergarage maximaal 250 openbare parkeerplaatsen en de parkeerplaatsen voor het bovengronds woningprogramma worden gerealiseerd.

Wanneer er een openbare parkeergarage gemaakt wordt, gelden aanvullende randvoorwaarden voor het bovengrondse (woningbouw)programma. Wanneer er geen openbare parkeergarage wordt gerealiseerd, geldt het vigerende bestemmingsplan ‘Schil-oost’ als basis voor de herontwikkeling.

De aanvullende stedenbouwkundige randvoorwaarden komen op het volgende neer:

Bij de herontwikkeling van de locatie moet voor de Van Dammelocatie worden aangesloten bij de karakteristiek van de omgeving. Dit houdt in dat de nieuwbouw langs de Kromhout anders wordt uitgewerkt dan langs de Spuihaven. Langs het Kromhout geldt, dat er gebouwd wordt in aansluiting op de bestaande rooilijn. Er geldt een maximale bebouwingshoogte van 13 meter. Een terugliggende vierde bouwlaag heeft de voorkeur. De aaneengesloten gevel kent een verticale geleding, die is geïnspireerd op de bestaande bebouwing langs het Kromhout. Aan de waterzijde geldt dat er moet worden aangesloten bij het groene, informele karakter van de Spuihaven. Dit kan tot uitdrukking komen in een trapsgewijze opbouw van het bouwvolume aan deze zijde. Een natuurlijke oever, privétuinen direct aan het water, daktuinen op de verdiepingen en een aantal boomgroepen geven de Spuihaven het gewenste karakter. Het industriële relict van de schoorsteen moet op een vanzelfsprekende wijze ruimtelijk ingepast worden in het bouwblok.

De ondergrondse parkeergarage heeft een breedte van ongeveer 29,0 meter. Dit is de maximale breedte van het nieuwe kavel. Op de begane grond dient een zone van 6,0 meter in acht genomen te worden waar niet gebouwd wordt op de parkeergarage. Hier krijgen privétuinen een plek direct aan het water. In de parkeergarage zullen voorzieningen moeten worden getroffen om een groene oever met een natuurlijk talud, beplanting in de tuinen en het planten van meerdere boomgroepen mogelijk te maken.

De uitstraling van het rijksmonument aan de Sint Jorisweg is aan de achterzijde, door de aanwezigheid van de bergingen, beperkt. Het streven moet zijn om deze bergingen in het bouwvolume van de nieuwbouw te integreren. De alzijdige uitstraling van het rijksmonument kan dan worden hersteld. De nieuwbouw vindt plaats op gepaste afstand van het rijksmonument en geeft het aanlandingsplein van de Sint Jorisbrug de uitstraling, die past bij de oostelijke entree naar de stad. Het zoveel mogelijk handhaven van de bestaande bomen en/of het toevoegen van nieuwe bomen is uitgangspunt. Het trafohuis dient bij herontwikkeling te worden geïntegreerd in de nieuwbouw.

De hoofdroute voor het autoverkeer richting en vanuit de parkeergarage gaat via de Noordendijk. De hoofdroute voor voetgangers tussen parkeergarage en de stad gaat via de Sint Jorisbrug. De belangrijkste in- en uitgang voor voetgangers wordt geïntegreerd in de kop van de nieuwbouw aan de Sint Jorisweg. De overige (nood)uitgangen voor voetgangers komen uit op het Kromhout.

De parkeergarage wordt een belangrijke entreeruimte voor de stad. In dit kader is het van groot belang dat de parkeergarage overzichtelijk en sociaal veilig is en dat men zich er gemakkelijk kan oriënteren. Daglichttoetreding, duidelijke bewegwijzering en een hoog afwerkingsniveau van vloeren, plafonds, kolommen en wanden zijn hierbij van groot belang. De logistieke koppeling tussen de woningen bovengronds en de bijbehorende parkeerplaatsen ondergronds dient op een vanzelfsprekende manier tot stand gebracht te worden. Hetzelfde geldt voor de logistieke koppeling tussen het openbare gebied en het openbare gedeelte van de parkeergarage. De ondergrondse parkeergarage moet voldoen aan het Programma van Eisen, dat door de gemeente is opgesteld.

Als blijkt dat vanwege de ontsluiting van de parkeergarage een groter plangebied dan alleen de "Van Damme-locatie" voor deze ontwikkeling noodzakelijk is, worden aanvullende randvoorwaarden van kracht teneinde het bouwplan te laten passen bij de kenmerken van het beschermd stadsgezicht. Belangrijkste randvoorwaarde daarbij is dat de lengte van het kavel zowel aan de Kromhoutzijde als aan de Spuihaven zijde wordt verdeeld in 3 tot 5 architectonische eenheden (delen van het bouwplan, die architectonisch verschillend worden uitgewerkt). Door middel van deze architectonische differentiatie voegt het plan zich in de karakteristiek van het Kromhout. Aan de Spuihavenzijde kan deze differentiatie ingegeven worden door de inpassing van de schoorsteen en de grote bomen. Het handhaven van een rij bestaande woningen aan het Kromhout draagt ook bij aan de gewenste differentiatie. De bestaande woningen aan de Noordendijk mogen geen onevenredige hinder ondervinden van het bouwplan.

Aangezien er geen sprake is van concrete planvorming is de ontwikkeling gekoppeld aan een planwijziging.

Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de bouw van woningen c.a. aan het Kromhout in dit bestemmingsplan is opgenomen overeenkomstig de regeling in het bestemmingsplan "Schil-oost".

kaartje gebied wijzigingsbevoegdheid parkeergarage Kromhout

Bedrijvengebied Van Neurenburgpad

De bedrijfsbestemming in dit gebied (bedrijven uit categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toelaatbaar) kan worden gehandhaafd. Met maatbestemmingen kunnen de detailhandel e.d. worden geregeld. Dit kan op dezelfde wijze als in het geldende bestemmingsplan.

De garageboxen kunnen eveneens een bestemming "bedrijf" krijgen. Na sloop van de huidige boxen kan een bedrijfsontwikkeling plaatsvinden. De hoeveelheid bebouwing kan met een bebouwingspercentage worden geregeld. Rooilijn aan de buitenzijde (naar de omliggende woningen) blijven op de huidige plaatsen liggen. De maximale hoogtemaat blijft gelijk aan die van de garageboxen, i.c. 3 m. Er dient wel een mogelijkheid te worden opgenomen om de bouwhoogte via een afwijking te kunnen verhogen naar 7 m om deze daarbij gelijk te brengen met de toegelaten hoogte bij de al bestaande bedrijfsbebouwing. Van deze mogelijkheid kan gebruik worden gemaakt indien dit nodig is voor een goede bedrijfsvoering en overigens niet tot problemen leidt.

Uitdrukkelijk is geregeld dat ter plaatse van de detailhandel aan het Van Neurenburgpad de verkoop van consumentenvuurwerk is toegestaan. Zodra deze ophoudt te bestaan en een andere functie wordt gevestigd, is een nieuw verkooppunt van vuurwerk niet meer toegestaan (zgn. uitsterfregeling).

Groothandel in vuurwerk is binnen de bedrijfsbestemming niet toegestaan

kaartje bestemmingen gebied Van Neurenburgpad

Bavickschool/Johan de Witt (IHP)

In het kader van de uitvoering van het IHP vinden bij deze scholen wijzigingen plaats.

Het geldende bestemmingsplan "Schil-oost" biedt daarvoor al ruime kaders; deze kunnen in het nieuwe bestemmingsplan worden gehandhaafd, waarbij tevens de bouw van een gymzaal mogelijk wordt gemaakt.

Brandweer Oranjepark, Leger des Heils Kromhout, Grote Rivieren Kromhout,

Jeugdzorg Kromhout

Deze panden kunnen in het bestemmingsplan worden opgenomen overeenkomstig de huidige regeling in het bestemmingsplan Schil-oost. Omdat het onzeker is of deze functies binnen de planperiode ter plaatse gehandhaafd blijven, is het gewenst een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Zo kan bij het beëindigen van de huidige functie worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd-3'.

Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid kan maximaal worden uitgegaan van de bestaande rooilijnen en hoogtematen.

Om te komen tot een acceptabele invulling van deze locaties binnen het beschermd stadsgezicht worden door de gemeente vooraf (stedenbouwkundige) randvoorwaarden geformuleerd. Herstel van de kenmerken van het 19de eeuwse stadsweefsel staat daarbij centraal. In het geval van sloop/nieuwbouw gelden in ieder geval de volgende randvoorwaarden: kleinschalig, bouwen in de rooilijn, zorgvuldige aansluiting op belendende panden, verticale geleding, verticaal gerichte ramen en kleur- en materiaalgebruik passend bij de omgeving.

Voor alle situaties geldt dat er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in de naaste omgeving mag plaatsvinden. Aspecten als voorkomen van verkeer- en parkeeroverlast, daglichttoetreding, bezonning, dienen hierbij aan de orde te komen.

Voor het overige wordt vermeld dat wanneer bij een wijzigingsbevoegdheid geluids- gevoelige functies worden gevestigd vooraf een akoestisch onderzoek nodig is, waarbij wordt aangetoond dat de geluidsbelasting niet meer bedraagt dan 58 dB (boven de voorkeursgrenswaarde dienen hogere waarden te worden vastgesteld en dient te worden voldaan het hogere grenswaarde-beleid).